Na prática
Prova digital na vistoria de entrada e devolução de imóvel alugado
Resposta curta
A maior parte das brigas na devolução do imóvel alugado é sobre o estado em que ele foi recebido. A Lei do Inquilinato manda o locador entregar uma descrição minuciosa do estado do imóvel (art. 22, V) e o inquilino devolvê-lo como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). A prova que resolve é um vídeo contínuo de cada cômodo e fotos dos detalhes, na entrada e na saída, com data, GPS e hash registrados no momento — feita pelo inquilino, pelo proprietário ou pela imobiliária.
O que diz a Lei do Inquilinato
- Art. 22, V (Lei 8.245/1991): o locador deve fornecer ao locatário, se este pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel quando da entrega, com referência expressa aos defeitos existentes.
- Art. 23, III: o locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Ou seja: o que vale é a comparação entre a entrada e a saída. Sem registro da entrada, o inquilino tem dificuldade de provar que o defeito já existia; sem registro da saída, o proprietário tem dificuldade de provar o dano.
Roteiro de registro (entrada e saída)
- Fachada e número do imóvel no início do vídeo, para identificar o local.
- Cômodo por cômodo, em vídeo contínuo: paredes, teto, piso, portas, janelas, tomadas e interruptores.
- Detalhes em foto: manchas, trincas, infiltrações, riscos e peças quebradas, de perto e com referência.
- Instalações: torneiras abertas, descargas, chuveiro, aquecedor, ar-condicionado.
- Medidores de água, luz e gás, com a leitura visível.
- Chaves e controles entregues.
- Narre o que está mostrando; o áudio fica no vídeo.
Na Prova Protegida, o modo "Fotografar ou filmar" grava pelo celular com GPS, data e hora do servidor e hash de cada arquivo, numa sessão de até 40 minutos. O relatório técnico em PDF, com os originais, pode ser anexado ao termo de vistoria. O guia vistoria com fotos, GPS, data e hora traz mais detalhes técnicos.
Boas práticas
- Faça o registro no dia da entrega das chaves, com o imóvel vazio.
- Se possível, registre junto com a outra parte ou a imobiliária, e envie a ela o relatório no mesmo dia.
- Use iluminação boa: abra janelas e acenda as luzes.
- Guarde o relatório e os originais até o fim da locação e do acerto, fora do celular.
O registro comprova o estado do imóvel no momento da coleta. Ele não substitui o termo de vistoria assinado pelas partes, nem a perícia em caso de disputa técnica — complementa os dois.
Perguntas frequentes
O inquilino pode fazer a própria vistoria?
Pode e deve, mesmo que a imobiliária faça a dela. O registro do inquilino na entrada é a melhor defesa contra cobrança por defeito que já existia.
Fotos do celular comuns não bastam?
Ajudam, mas a data e o local do arquivo podem ser alterados e o relógio do celular pode estar errado. Registrar com data do servidor, GPS e hash no momento da captura torna a prova muito mais difícil de contestar.
Quanto tempo leva?
Um apartamento de dois quartos costuma caber em 15 a 25 minutos de vídeo. Cada sessão da Prova Protegida permite até 40 minutos.